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光大证券发布研报称五八策略，维持越秀地产（00123）“买入”评级，销售表现优于大势，商住并举稳健发展，财务资金健康安全，上调公司2025-2027年归母净利润预测为13.4/15.4/17.8亿元（原预测为13.2/15.1/16.1亿元），当前股价对应2025-2027年PE（基本）估值为14.7/12.7/11.0倍。
光大证券主要观点如下：
销售表现优于大势
2025年1-8月五八策略，公司销售金额730.1亿元（同比增长3.7%），销售表现优于大势（同期克而瑞百强房企全口径销售金额下降13.8%）；拆分量价来看，1-8月销售面积180.6万平方米，销售均价为4.04万元/平方米（同比增长36.5%），销售结构向高能级城市倾斜明显。截至2025年6月30日，公司土地储备约2043万平方米，其中94%分布在一线和二线城市，优质土储保障公司后续可持续发展。值得注意的是，公司8月单月的边际销售趋势略有回落，销售面积16.9万平方米，销售均价3.25万元/平方米，后续销售趋势变化情况需进一步跟踪观察。
地产结算毛利率磨底，商住并举稳健发展
2025年上半年，公司营业收入475.7亿元（同比增长34.6%），毛利50.6亿元（同比增长4.4%），毛利率为10.64%（2024年上半年为13.72%），地产开发结算板块毛利率仍处于磨底状态；公司持续推进商住并举战略，上半年商业物业租赁收入2.68亿元，越秀房地产信托投资基金营业收入9.66亿元，期末整体出租率（不含酒店及公寓）约82%；越秀服务稳健增长，上半年营收19.62亿元，在管面积约为7231万平方米。
财务资金健康安全，融资成本行业领先
截至2025年6月30日，公司货币资金（含现金及银行结余、定期存款及其他受限存款）总额为446.4亿元；“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率为64.6%，净借贷比率为53.2%现金短债比为1.7倍；2025年上半年，公司持续优化债务结构，短债占比24%，融资成本进一步下降，加权平均借贷利率同比下降41个bp至3.16%，期末平均借贷利率下降至3%以下，融资成本行业领先。
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责任编辑：史丽君 五八策略
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